Der Immobilienkredit - richtig berechnet
Einer der vermutlich größten Fehler, die Sie machen können, ist, auf falscher Basis die Eigenheimfinanzierung zu berechnen. Der erste Schritt sollte stets ein ehrlicher und umfassender Kassensturz sein – noch bevor Sie mögliche Varianten zur Finanzierung des Eigenheims prüfen. Rechnen Sie also sämtliche monatlichen Kosten und Einnahmen zusammen und stellen Sie diese einander gegenüber. Kalkulieren Sie dabei stets etwas konservativ. Sind bestimmte Einnahmen beispielsweise nicht sicher oder erhalten Sie sie nicht regelmäßig, lassen Sie dieses Einkommen lieber aus der Berechnung heraus. Sollten Sie während der Tilgungsphase des Darlehens nämlich Geld "über" haben, können Sie es in der Regel problemlos über eine Sondertilgung in die Rückzahlung stecken. Fehlt bei den monatlichen Raten dagegen Geld, sind Schwierigkeiten bei der Tilgung praktisch vorprogrammiert – insbesondere, wenn einmal Einnahmen wegfallen sollten, etwa durch Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder eine Babypause.
Haben Sie Ihr monatliches Budget ermittelt, können Sie sich an die Auswahl der passenden Eigenheimfinanzierung machen. Grundsätzlich schadet es nichts, wenn Sie sich ein Angebot von Ihrer Hausbank machen lassen, in vielen Fällen gibt es aber günstigere Optionen auf dem Markt. Anhand einiger Eckdaten werde ich gerne zahlreiche Angebote miteinander vergleichen, sodass Sie eine realistische Einschätzung zu den möglichen Konditionen der Eigenheimfinanzierung erhalten. Sie müssen hier lediglich einige persönliche Daten sowie einige Informationen zur Immobilie angeben. Darüber hinaus gibt es noch zwei Stellschrauben, die maßgeblich die spätere Ausgestaltung des Darlehens beeinflussen: die anfängliche Tilgung und die Zinsbindungsfrist.
Mit der anfänglichen Tilgung legen Sie fest, welchen Prozentanteil der Darlehenssumme Sie während der Zinsbindungsphase jährlich zurückzahlen wollen. Je höher Sie diesen Wert ansetzen, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei – allerdings fallen auch die monatlichen Raten höher aus. Grundsätzlich ist es sinnvoll, die anfängliche Tilgung möglichst hoch anzusetzen, denn durch eine kürzere Darlehenslaufzeit sparen Sie auch Zinskosten. Achten Sie aber darauf, dass die monatliche Rate für Sie bezahlbar bleibt – auch in wirtschaftlich schwierigen Situationen. In Niedrigzinsphasen ist die Verlockung oft groß, durch eine geringe anfängliche Tilgung auf einen sehr hohen Darlehensbetrag zu kommen. Das hat allerdings auch einen gravierenden Nachteil: durch die niedrigen Zinsen steigt der Tilgungsanteil bei der monatlichen Rate nur sehr langsam, so dass sich die Rückzahlung sehr lange hinzieht. Das verteuert nicht nur den Kredit, es kann unter Umständen auch zu großen Problemen führen. Mit der Rente sinkt beispielsweise oft das Einkommen – ist der Kredit bis dahin noch immer nicht getilgt, reicht das Geld möglicherweise nicht mehr für die monatliche Rate. Zudem besteht bei einer Laufzeit von 25 oder 30 Jahren ein erhebliches Zinsrisiko. Steigen die Zinsen nämlich stark an, ist eine Anschlussfinanzierung eventuell nicht mehr für Sie bezahlbar.
Bei der Zinsbindungsfrist gibt es ebenfalls einiges zu beachten. Wählen Sie hier unpassend, kann sich die Eigenheimfinanzierung unnötig verteuern. Da Immobilienkredite in der Regel in mehreren Phasen zurückgezahlt werden, müssen Sie zu Anfang festlegen, welchen Zeitraum die erste Phase umfassen soll. Das geschieht über die Zinsbindungsfrist. Sie bestimmen so, wie lange die zu Beginn des Vertrags gültigen Zinsen festgeschrieben werden sollen. Am Ende dieser Frist handeln Sie einen neuen Vertrag für den noch verbleibenden Restschuldbetrag aus. In Niedrigzinsphasen ist es also sinnvoll, eine längere Sollzinsbindung zu wählen, um sich so die günstigen Zinsen über einen längeren Zeitraum zu sichern. Bei hohen Zinsen entscheiden Sie sich dagegen für eine kurze Zinsbindungsfrist, um so möglichst früh von fallenden Zinsen profitieren zu können.
Bausparen als Ergänzung zur Eigenheimfinanzierung
Ein Bausparvertrag galt lange Zeit als Inbegriff des Spießertums – dieses Image hat diese Finanzierungsvariante allerdings zu Unrecht. Im Prinzip handelt es sich bei einem Bausparvertrag um eine Art der Vorfinanzierung – Sie zahlen während der Ansparphase regelmäßig Beträge ein und können dann in der Darlehensphase die zuvor vereinbarte Kreditsumme abrufen. Insbesondere, wenn bei der Eigenheimfinanzierung steigende Zinsen zu erwarten sind, ist diese Variante interessant, denn Sie können sich so günstige Darlehenszinsen für die Zukunft sichern. Zudem lassen sich Bausparverträge in der Regel sehr flexibel ausgestalten – und sie geben aufgrund der festen Zinsen und Darlehenssumme viel Sicherheit. Insofern kann ein Bausparvertrag je nach individueller Konstellation eine sinnvolle Ergänzung bei der Finanzierung des Eigenheims sein.
Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital
Der Bau oder Kauf einer Immobilie war lange Zeit nur möglich, wenn man zumindest einen Teil der Baukosten beziehungsweise des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlen konnte. Inzwischen bieten einige Kreditgeber aber auch eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung an, für die kein Eigenkapital mehr erforderlich ist. Das hört sich im ersten Moment natürlich verlockend an, allerdings gilt auch hier: Es ist nicht alles Gold, was glänzt.
Für die Banken bedeutet eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital nämlich ein höheres Risiko, das sie durch einen höheren Zinssatz bei der Finanzierung ausgleichen wollen. Bringen Sie keinerlei Eigenkapital ein, müssen Sie nicht selten etwa ein Prozentpunkt mehr an Zinsen zahlen. Das hört sich vielleicht nicht nach viel an, bei einer Finanzierungssumme von 200.000 Euro sind das aber 2.000 Euro – pro Jahr. Dabei ist der Zinseszins-Effekt noch nicht einmal berücksichtigt.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist also in der Regel nur dann zu empfehlen, wenn es keine andere Variante gibt. Von der Idee, mit dem eingesparten Eigenkapital Gewinne am Finanzmarkt zu erwirtschaften, die die höheren Zinsen ausgleichen, sollten Sie sich am besten verabschieden. Solche Erträge sind, wenn überhaupt, nur mit riskanten Anlagen zu erreichen – und das sollten Sie bei einem laufenden Kredit von mehreren zehntausend oder hunderttausend Euro vermeiden.
Generell ist bei der Immobilienfinanzierung ein Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent ideal, da hier kein oder nur ein sehr geringer Zinsaufschlag anfällt. Denken Sie bei der Höhe des Eigenkapitals auch an die Kauf- beziehungsweise Baunebenkosten, die je nach Bundesland zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten ausmachen können.
Eigenheimförderung im Jahr 2022 (Mitteilung der KfW Bank)
Auf Grundlage der Förderrichtlinie Wohneigentum Nordrhein-Westfalen, unterstützen wir gemeinsam mit dem Land Nordrhein-Westfalen mit dem Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum Bürgerinnen und Bürger bei der Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen. Für die Förderung stellt das Land Nordrhein-Westfalen 400 Millionen Euro zur Verfügung.
Was Sie über „NRW.Zuschuss Wohneigentum“ wissen müssen:
Das Förderprogramm richtet sich ausschließlich an natürliche Personen, die in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2022 selbstgenutztes Wohneigentum oder Bauland zur Bebauung mit einer selbstgenutzten Wohnimmobilie erworben haben bzw. erwerben.
Das Förderprogramm gilt für alle zwischen dem 1. Januar 2022 und dem 31. Dezember 2022 notariell beurkundeten Kaufverträge bzw. erlassenen Zuschlagsbeschlüsse.
NACHTRAG: das Förderprogramm wurde b.a.w. über den 31.12.22 hinaus verlängert!!!
Es gilt ein fester Fördersatz von 2 % des auf die wohnwirtschaftliche Selbstnutzung entfallenden notariell beurkundeten Kaufpreises, jedoch maximal 10.000 Euro.
Die Selbstnutzung als Hauptwohnsitz ist spätestens innerhalb von 3 Jahren ab Antragsstellung nachzuweisen.
2. NACHTRAG: das Förderprogramm wurde beendet. Personen, die bis zum 14.7.2023 einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, können den Zuschuss noch beantragen, Kaufverträge ab dem 15.7.2023 sind nicht mehr förderfähig.
Das Wichtigste bei der Eigenheimfinanzierung: kompetente Beratung
Wie Sie sehen, gibt es bei der Immobilienfinanzierung sehr viele Faktoren zu beachten. Um einen wirklich passenden Darlehensvertrag zu finden, ist es daher unbedingt empfehlenswert, auf die Beratung durch einen Fachmann zu vertrauen. Wir verfügen nicht nur über das fachliche Know-how, sondern auch über jahrzehntelange Erfahrung im Finanzierungsgeschäft. Wir vergleichen für Sie die Angebote von über 500 Kreditgebern, prüfen Fördermöglichkeiten und sind bei all Ihren Fragen gerne für Sie da